As informações são do Brazil Journal
O fundo imobiliário TRXF11 acaba de comprar três lojas do Grupo Mateus numa operação de sale and leaseback — uma transação relativamente pequena, mas que abre portas para outras operações maiores com a companhia, nos mesmos moldes do que o fundo já fez com o Grupo Pão Açúcar.
As três lojas do Mateus adquiridas hoje estão localizadas na Bahia, Pará e Pernambuco – todas abrigam um Mix Mateus, a bandeira de atacarejo do grupo.
A compra foi fechada por R$ 182 milhões, o que implica um cap rate de 8,8% — acima do cap rate médio do portfólio atual do TRXF11, que gira em torno de 8,5%.
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A transação aumenta marginalmente o resultado do fundo, mas não deve aumentar a distribuição de dividendos no curto prazo, já que ela é pequena perto do tamanho do portfólio (R$ 2,2 bilhões).
Para a TRX, a aquisição vai ao encontro de uma demanda crescente dos cotistas: a diversificação do portfólio, ainda muito concentrado em ativos do GPA e Assaí. Até meados do ano, essas lojas respondiam por 85% do patrimônio líquido do fundo. Em maio, o TRXF11 começou a diversificar, fechando um contrato de build to suit para duas lojas da Obramax em São Paulo.
As três lojas compradas hoje serão locadas ao próprio Grupo Mateus num contrato atípico, com prazo de 20 anos e uma multa, no valor do saldo devedor, caso o contrato seja quebrado antes do prazo.
Para o Mateus, a transação libera capital para a empresa investir em sua expansão orgânica num momento em que todos os players do atacarejo estão acelerando o passo.
“Essa expansão vai demandar bastante capex, então faz todo sentido para eles desmobilizar esses ativos ou até fazer transações de build to suit para a construção de suas novas lojas,” disse uma fonte.
Para financiar as compras, o TRXF11 provavelmente terá que fazer uma nova emissão de cotas. O fundo já tem cerca de R$ 160 milhões em caixa de uma emissão feita em agosto, mas esses recursos serão usados para a construção das lojas da Obramax e da Leroy Merlin. Recentemente, o TRXF11 também fechou a venda de um imóvel da Sodimac para outro fundo imobiliário por R$ 75 milhões, gerando um lucro de R$ 15 mi.
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